Magyar Ügyvéd Bécs Ausztria
Mag. Balazs Esztegar LL.M.
Magyar nyelü ügyvéd Bécsben, az osztrák gazdasági, polgári és közigazgatási jog terén képviseli ügyfeleit bírósági és közigazgatási eljárásokban Ausztria szerte és ügyvédi tanácsadást nyújt Magyar nyelven Bécsben.


postheadericon Lakáshitelek Ausztriában

Mikulai Dóra

független pénzügyi és biztosítási tanácsadó
T: +43 650 92 62 141
M: dora.mikulai@ovb.at

Az ingatlan adásvétel jogi feltételeiröl már írtunk. Itt most az ingatlan adásvételhez esetlegesen szükséges finanszírozással kapcsolatos kérdésekre szeretnénk kitérni.

Ha valaki Ausztriában saját tulajdont szeretne, annak több formája van:

  • Pachtgrund: ebben az esetben a földet csak bérlik, a ház rajta, saját tulajdon. Ilyen esetekben álltalában az állam vagy egy egyházi szervezet a föld tulajdonosa.
  • Genossenschaft (mit/ohne Kaufoption) = szövetkezeti lakások: ebben az esetben be kell fizetni egy önrészt. Ez álltalában 5.000 – 80.000 € között mozog, az ingatlan fekvésétöl és méretétöl függöen. A továbbiakban egy bérleti díjat kell fizetni, ami a legtöbb esetben viszont alacsonyabb egy szokványos bérleti viszonyban elszámolt bérleti díjnál. Van olyan szövetkezeti lakás, melyet egy bizonyos bérleti idö után meg lehet venni; ez legkorábban 10 év után lehetséges.
  • Zinshaus: befektetés céljából vásárolt bérház. Célja: a lakások bérbeadása által bevételi forrás létrehozása.
  • Miete: Itt elsö sorban arra kell figyelni, hogy új építésű az ingatlan vagy sem. Ha új építésű, akkor a tulajdonos általában szabadon állapíthatja meg a bérleti díjat. Ha régi építésű  („Altbau“), akkor számos jogszabály felsö határt szab meg a bérleti díjra.
  • Eigentum: saját tulajdon

Az ingatlanvásárlás költségeiröl külön cikkben beszámoltunk. Amennyiben az ingatlan finanszírozása hitel segítségével történik, a hitellel kapcsolatban több költség felmerül:

  •  2-3% banki kezelési költség (Bearbeitungsgebühr)
  • értékbecslö díja
  • 1,20% jelzálog földkönyvezés díja (a jelzálog értékéböl)
  • bizonyos esetekben 2% tanácsadói díj (Beratungsentgelt), ami egy független pénzügyi tanácsadó esetében elmarad
  • esetleg további hitelesítési díj, ügyvédi / közjegyzöi díjak

Mi szükséges a lakáshitelhez?

  • kb 20-30% önrész
  • esetleg állami támogatás igazolása („Wohnbauförderung“): Tartománytól függöen léteznek támogatások ingatlanokra. Ez a fajta támogatás általában nem más mint egy nagyon kedvezö hitel. Azonban figyelembe kell venni a mindenkori kamatozást és a kamatozás esetleges változását is: a jelenlegi kamathelyzetben van úgy, hogy a banki hitel kedvezöbb, mint a támogatás kamata.
  • tűz biztosítás a házra
  • halál eseti biztosítás vagy élet biztosítás; több esetben az értéklapokhoz kötött biztosítást is elfogadják. Ez azon is múlik, melyik biztosító, melyik terméke kerül megkötésre.

Milyen hitel típusok léteznek?

  • változó kamatozású jelzáloghitel
  • fix kamatozású jelzáloghitel
  • Bauspar-Darlehen (nem feltétele a Bausparvertrag)
  • deviza hitel (csak cégeknek, nagyon jó bonitással)

Egy jelzáloghitel futamideje álltalában 20-25-30 év. A jelzálog telekkönyvi bejegyzése a bank részére biztosítékot jelent. Ez azt is jelenti, hogy az ingatlan késöbbi eladásánál vagy ki kell váltani a jelzálogot (= kifizetni a hiteltörlesztés hátralevö részét), vagy a vevö átveszi a törlesztést (amit általában nem fog megtenni, hacsak nem egy tartományi támogatás keretében fennálló hitelröl van szó). Az utóbbi esetben ezt persze figyelembe kell venni a vételár megállapításánál.

postheadericon Ingatlanvásárlás költségek

Ingatlan vásárlásakor a vételár mellett további költségek merülnek fel:

ingatlanközvetítői díj
a vételár 3%-a + 20% Áfa

ingatlan-átruházási adó
a vételár 3,5%-a

ingatlan-nyilvántartásba vétel díja
a vételár 1,1%-a

ügyvédi/közjegyzői díjak
megállapodás szerint, kb a vételár 1% – 3%-a + 20% Áfa

hitelesítési díj
kb. 300-300 Euró + 20% Áfa

postheadericon Ingatlanvásárlás Ausztriában

Mint EU-állampolgár minden magyar állampolgár és jogi személy is szabadon vásárolhat ingatlant Ausztriában. Osztrák jogi személy létrehozására nincs szükség. Semmiféle külön engedélyre vagy bejelentésre nincs szükség, sem a magyar hatóságok felé, sem Ausztriában. Uniós állampolgárok egyenrangúak az osztrák állampolgárokkal. Magyar állampolgár bármilyen ingatlant vásárolhat Ausztriában. Egyetlenkivételt a mezőgazdasági területek képeznek, itt külön engedély kell.

További információk:

postheadericon Osztrák GmbH cégalapítás

Az GmbH (Gesellschaft mit beschränkter Haftung) Ausztriában a magyar Kft-nek megfelelő jogi forma. A GmbH önálló jogi személy, melyhez a tagok a meghatározott tőkerészükkel kötődnek. Az összes tag tőkerésze képezi a GmbH alaptőkéjét, melynek legalább 35.000,00 Eurónak kell lennie. Ennek felét, azaz 17.500,00 Eurót, kell a tagoknak készpénzben az alapításkor befizetni. Lényeges, hogy ez a tőke minden esetben a társaság tulajdonában marad. A társaság ugyan természetesen gazdálkodhat a tőkével, de a tagoknak ezt az összeget visszafizetni illetve a társaságból kivenni szigorúan tilos.

GmbH-t alapítani egy személy is tud, ellentétben az OG-val és KG-val, ahol legalább két személyre van szükség. Az alapító lehet magánszemély vagy jogi személy, belföldi vagy külföldi. Az a személy lehet egyben ügyvezető igazgató is. Viszont a GmbH-nál, ellentétben az említett személyi társaságokkal, fennáll a lehetősége annak is, hogy a tag illetve a tagok egy harmadik személyt bíznak meg az ügyvezetéssel.

Adójogilag a GmbH tagok a kifizetett osztalék után nem személyi jövedelem adót (Einkommensteuer) hanem tőkeadót (Kapitalertragssteuer) fizetnek, ami mindig 25%.  A GmbH maga is adóköteles a nyeresége után, melyet a 25%-os testületi adóval (Körperschaftsteuer) kell leadózni. Amennyiben a GmbH nem nyereséges, abban az esetben is a minimum alaptőke 5%-t, azaz 1.750,00 Eurót, köteles adózni. Továbbá a GmbH minden esetben Áfa köteles. Kettős könyvelést kell vezetnie és ezáltal mérlegköteles.

Alapítási privilégium igénybevétele

Mivel a GmbH minimum alaptőkéje Ausztriában 35.000 Euróval viszonylag magas, 2014 március óta új GmbH alapítása esetében a tagok igénybe vehetik az úgy nevezett alapítási privilégiumot (Gründungsprivilegierung). Ebben az esetben az elsö tíz évre a társaság alaptőkéje csökkenthető legalább 10.000 Euróra, melynek felét, azaz 5.000 Eurót kell a tagoknak készpénzben alapításkor befizetni. Így a társaságot lényegesen kevesebb alaptőkével el lehet indítani, viszont a privilégium igénybevételét a cégnévben fel kell tüntetni. A cégnévnek ez esetben kötelezően tartalmaznia kell az „gründungspriviligiert“ szót. A lecsökkentett alaptőke privilégiuma az alapítástól számított maximum 10 évig vehetö igénybe. Ez alatt az idő a tagok kötelesek megemelni az alaptőkét 35.000 Euróra. Ezt bármikor megtehetik, egy formalizált eljárás útján.

postheadericon Osztrák öröklési jog

Az öröklési jogot Ausztriában az osztrák általános polgári törvénykönyv (ABGB) szabályozza. Lényegében a magyar és az osztrák örökélési jog hasonlít egymáshoz. Lényegében abban tér el tőle, hogy Ausztriában a jogrendszer az ági öröklést nem ismeri.

Törvényes öröklés Ausztriában

Ha az örökhagyó nem élt végintézkedési szabadságával, vagy végrendelete nem felel meg a formai előírásoknak, a törvényes öröklés szabályai érvényesülnek. A törvény alapján öröklésre jogosultak körét a törvény sorrendben határozza meg. Törvényes örökösök a házastárs és a regisztrált azonos nemű élettárs valamit a gyerekek/unkák/dédunokák azaz az egyenes ági rokonok. Figyelemre méltó, hogy a nem bejegyzett élettársat törvény alapján nem illeti meg öröklési jog.

Ha az örökhagyó nem volt házas és gyermekei se maradtak, akkor az örökhagyó szülei örökölnek. Amennyiben a szülők korábban meghaltak, az örökhagyó testvérei örökölnek a törvény rendelkezései alapján.

Végrendelkezés Ausztriában

Az örökhagyó elvileg szabadon rendelkezhet vagyona felett végrendelet/testamentum formájában. Ennek a formai előírásait az osztrák polgári törvénykönyv tartalmazza. Végrendelkezni írásban kell. Amennyiben az örökhagyó végrendeletét saját kezűleg írja és aláírja, tanuk jelenlétére nincs szükség. Ha a végrendelet szövegét más személy írja vagy gépírásban fogalmazza meg az örökhagyó, 3 tanú jelenlétében nyilatkoznia kell arról, hogy az okirat az utolsó akaratát tartalmazza. A végrendeletet az örökhagyó és a tanuk is aláírják. Minden esetben célszerű a végrendelet keltének helyét és időpontját rögzíteni.

Kötelesrész

Az örökhagyói végrendelkezési szabadságát a kötelesrész (Pflichtteil) korlátozza, mely a leszármazók és a túlélő házastárs esetében az ö törvényes örökrészüknek a fele. Leszármazók hiányában a szülők a törvényes örökrészük egy harmadát kapják meg kötelesrészként.

A kötelesrész csökkentésére csak akkor van lehetőség, ha a jogosultak és az örökhagyó között nem állt fent semmilyen családi kapcsolat.

postheadericon Cégalapítás Ausztriában

A letelepedési szabadságnak köszönhetően, iparűzők minden EU-tagállamban szabadon alapíthatnak és működtethetnek vállalkozást, így a cégalapítás Ausztriában is lehetségessé vált.

Magyar állampolgárok szabadon alapíthatnak céget Ausztriában. Az iparűzéshez viszont az osztrák iparűzési törvénynek megfelelő engedély megszerezése szükséges. A cégformák a magyar társasági formákhoz hasonlóak: az osztrák jogrend lehetővé teszi egyrészt a tőke társaságok, elsősorban részvénytársaság (AG) és korlátolt felelősségű társaság (GmbH), másrészt a személyi társaságok (OG vagy KG) létesítését.

Az osztrák GmbH társasági forma hasonló a magyar Kft formájához, a tagok üzletrészekkel vesznek részt a társaságban. A számos lehetőségek miatt érdemes ügyvédi tanácsot kikérni és a társasági szerződés megfogalmazását ügyvédre hagyni.

A GmbH minimális alapító tőkéje 35.000,00 Euró, melynek legalább a felét készpénzben kell befizetni. A törvénymódosítást, miszerint az alaptőkét 10.000,00 Euróra lecsökkentették, 2014 március 1.-el újra visszavonta a parlament. Viszont az alapító okiratban igénybe lehet venni az elsö tíz évre egy lecsökkentett alaptőkét, aminek minumum 10.000,00 Eurónak kell lennie. Az elsö tíz éven belül fel kell emelni az alaptőkét a törvényben foglalt 35.000,00 Euróra (úgy nevezett „alapítási privilégium„). Az alapítási privilégium igénybevételénél apport nem lehetséges.

Amennyiben a társaság ipari tevékenységet kíván folytatni, a tevékenység megkezdése előtt meg kell szerezni az iparűzési engedélyt (Gewerbeberechtigung). A ipari kamarai tagság minden iparűző személy részére kötelező Ausztriában.

Figyelem: Egy osztrák cég alapítása nem jelent egyúttal automatikus munkavállalási lehetőséget magyar állampolgárságú alkalmazottak számára! Ezért célszerű mind osztrák munkajogban, mind osztrák cégjogban jártas ügyvédi iroda közreműködését igénybe venni, habár 2011 Május 1. óta a munkavállaláshoz magyar állampolgároknak nincs szükségük külön engedélyre.

 

postheadericon Osztrák Büntetöjogi Eljárás

Az osztrák jogrendszerben a büntetőjogi eljárás a független bíróságok illetékességébe esik. Az eljárást általában rendőrségi vagy ügyészségi feljelentés alapján indul. A nyomozási eljárást az ügyészség vezeti és általában a rendőrség kivitelezi. Itt általában a nyomok és bizonyítékok összegyűjtése történik meg, a rendőrség az ügyészség utasítására kihallgatja a gyanúsítottat és a megkárosultat, esetleg további tanukat is. Ezek a tanúvallomások jelentős részei a büntető eljárásnak, mivel vádemelés esetében a bíróság ezekre (is) alapozza a tárgyalást és bizonyítási eljárást.

Súlyos bűncselekmény vádja esetén a gyanúsítottat előzetes őrizetbe lehet venni, ha az ügyészség ez kéri és a bíróság jóváhagyja. Ehhez továbbá szükséges, hogy a törvényben konkrétan megnevezett okok egyike (pl. menekülés vagy további tettek kivitelezésének veszélye) fennáll. Akit előzetes őrizetbe vesznek és fegyházban/fogdában tartanak, azt az egész előzetes őrizetes eljárásban ügyvédnek kell képviselnie. Az előzetes őrizet a letartóztatás után 14 napig tartható fent, ez után sor kerül egy tárgyalásra, ahol a bíróság egyenlőre nem magával a bűncselekménnyel, hanem csak azzal foglalkozik, hogy fennáll-e az ügyészség által megnevezett ok a gyanúsított fogva tartására. Ha igen, akkor a gyanúsítottat további 1, a második tárgyalás után további 2 hónapig lehet fogva tartani.

Ha az ügyészség összegyűjtötte a szükséges összes bizonyítékot és valószínűsíthető hogy a gyanúsított valóban bűncselekményt követett el, vádat emel ellene az illetékes bíróságnál. Hogy milyen bíróság illetékes, az attól függ, hogy milyen bűncselekménnyel vádolják a gyanúsítottat. Kis terjedelmű büntetés esetében, amikor csak pénzbüntetéssel vagy maximum 1 éves börtönbüntetéssel büntethető a bűntett, a kerületi bíróságok (Bezirksgericht) illetékeseket, kevés kivétellel. Más esetben első szinten a tartományi bíróságok (Landesgericht) illetékessége áll fent, ugyanakkor ezen belül is a bűncselekmény és a büntetés terjedelme mérvadó arra, hogy egy bíró önmagában, ülnökökkel együtt vagy esküdtekkel együtt dönt az ügyben.

Nem súlyos bűntett esetében az osztrák büntetőjogi eljárás ismeri az úgynevezett „Diversion” létesítményét. Ez egy fajta kiegyezést jelent, melynek feltétele, hogy a vádlott hajlandó felelősséget vállalni tetteiért és nincs súlyos, különösen halálos következménye a bűntettnek. Ebben az esetben általában pénzbírság és kártérítés kifizetésére kötelezik a vádlottat vagy kitűznek egy max. 3 éves próbaidőt. Amennyiben teljesíti a fizetési kötelességet és/vagy a próbaidő alatt nem követ el újabb bűntettet, nem születik ellene elítélő ítélet, így nem is minősül büntetett előéletűnek és erkölcsi bizonyítványa bejegyzés nélkül marad.

Amennyiben a Diversion nem alkalmazható, a bíróság a tárgyalás megtartása után vagy elítélő, vagy felmentő ítéletet hoz. A büntető tárgyaláson a legtöbb esetben a vádlottnak ügyvéd képviseletére van szüksége. Ennek költségei őt terhelik. Amennyiben nem választ magának ügyvédet, a tartományi ügyvédi kamara kirendel egy védőügyvédet mellé, aki munkáját végeredményben ingyen végzi és általában nem beszél magyarul.

Az elítélő ítélet ellen a vádlott 3 napon belül jelentheti be jogorvoslati szándékát. A jogorvoslat lehetősége a büntető eljárásban attól függ, hogy milyen bíróság hozta az ítéletet. A jogorvoslatról mindig egy magasabb rendű bíróság dönt.

postheadericon Osztrák közigazgatási jog és eljárás

Az osztrák közigazgatási jog számos nagyon különböző jogi területet és eljárást foglal magába. Tartalmilag ezek az eljárások minden olyan jogi területre terjednek ki, ahol magánjogi személy (természetes személy vagy jogi személy) hatósággal áll szembe és a hatóság vele nem egyenrangúan lép fel, hanem állami hatalommal. Ezek közé tartoznak a közúti forgalmi szabályok betartása, a gépjárművek működtetéséről szóló előírások, de ugyanúgy az osztrák állampolgárság megszerzése, az építkezésről szóló hatósági szabályok vagy a teherfuvarozási jogszabályok is.

A hatósági eljárásban több variáció is lehetséges, attól függően, hogy a konkrét törvény mit ír elöl. Az első hatósági fok általában városokban a rendőrség és magisztrátus között oszlik meg, vidéken nagyrészt a kerületi főkapitányság (Bezirkshauptmannschaft) illetékes. Bizonyos ügyekben külön hivatalok léteznek, de ezek számát 2014. január 1.-el lényegesen lecsökkentették.

Szinte minden eljárásban lehetséges a jogorvoslat, melyet panasznak (Beschwerde) hívnak. A jogorvoslatot általában 4 héten belül kell beadni. A panaszokról általában a Tartományi Közigazgatási Bíróság (Landesverwaltungsgericht) dönt, bizonyos ügyekben a Szövetségi Közigazgatási Bíróság (Bundesverwaltungsgericht) illetékes. Adójogi eljárásokra szintén van egy külön bíróság, a Szövetségi Pénzügyi Bíróság (Bundesfinanzgericht).

Amennyiben a jogorvoslati eljárás sem eredményez kedvező döntést, szűk keretek között lehetséges egy további panasztétel a Közigazgatási Törvénység és/vagy az Alkotmánybíróság előtt. Erre a másodfokú döntés kézbesítésétől számított 6 hét áll rendelkezésre.

postheadericon Cégalapítás költségek Ausztriában

A cégalapítás Ausztriában több jogi formában is lehetséges (egyéni vállalkozás, OG, KG, GmbH, AG). Az alapítás költségei lényegében a választott jogi formától függenek. Minél komplexebb jogi formát választ az ember, annál magasabb költségekre kell számítania az alapításkor. Amíg az egyéni vállalkozás megkezdése alig okoz költségeket, egy GmbH alapítása jelentős költségekkel jár.

Az itt feltüntetett összegek irányárakként értendőek. A közjegyzői díj és a szerződés elkészítése valójában megállapodás tárgyai és az ügyvéddel illetve közjegyzővel esetenként kell megegyezni a költségekben. Fontos tudni, hogy aki először kezd vállalkozói tevékenységet, a Neugründungsförderungsgesetz (NeuFÖG) szerint mentesül bizonyos alapítással kapcsolatos költségek alól, mint például az iparűzési engedély igénylésével járó költségek alól, valamit a cégbírósági illeték és a tőkeforgalmi adó alól.

Egyéni vállalkozás:

  • iparűzési engedély igénylése, tartomány és ipar szerint: kb 100,00 € illeték
  • esetleges bejegyzés a cégkönyve (fakultatív): kb 75,00 € bírósági illeték, kb. 300,00 € ügyvédi munkadíj, kb 150,00 € közjegyzői díj

OG és KG alapítása:

  • társasági szerződés elkészítése: kb 2.000,00 €
  • bejegyzés a cégkönyve: kb 100,00 € bírósági illeték, kb. 350,00 € ügyvédi munkadíj beadvány elkészítésére, kb 200,00 € közjegyzői díj a hitelesítésre
  • iparűzési engedély igénylése, tartomány és ipar szerint: kb 100,00 € illeték

GmbH alapítása:

  • társasági szerződés elkészítése: kb 3.000,00 €
  • további szükséges okiratok (ügyvezetői igazgató szerződése, aláírás címpéldány, taggyűlési határozat) elkészítése: kb 500,00 €
  • bejegyzés a cégkönyve: kb 300,00 € bírósági illeték, kb. 350,00 € ügyvédi munkadíj beadvány elkészítésére, kb 200,00 € közjegyzői díj a hitelesítésre
  • iparűzési engedély igénylése, tartomány és ipar szerint: kb 100,00 € illeték

További várható költségek az alapítással kapcsolatban:

  • társasági adó GmbH-nál a befizetett alaptőke 1%-a, tehát legalább EUR 50,00
  • tolmács/fordító költségei

 

További információk:

postheadericon Lakásbérleti szerzödés Ausztriában

Az osztrák bérleti jóg a bérleti szerzödések között több külömbséget is tesz. Az elsö és legfontosabb kérdés az, hogy milyen bérleményröl van szó, lakásról vagy üzlethelységröl. Az utóbbi kategóriába tartozik minden bérlemény, mely nem lakás céljára szolgál, hanem gazdasági tevékenység folytatására. A második kérdés az, hogy elöre megszabott határidöre kötödik a szerzödés, vagy korlátlan határidöre. Ezen kívül az is fontos tudnivaló, hogy milyen épületben helyezkedik el a bérlemény, illetve hogy alkalmazható-e a bérleti viszonyra a bérleti jogról szóló törvény (Mietrechtsgesetz – MRG), vagy sem. Az utóbbi esetben a bérleti jog igen szigoru keretek között mozog és a törvény kötelezö rendelkezései a bérlö védelmét szolgálják.

Bérleti szerzödés lakásról

Az osztrák bérleti szerzödés nem formaköteles. Ezért írásban vagy szóban is létre jöhet a bérleti megállapodás a bérlö és a bérbeadó között. Ha az ingatlan tulajdonosa a bérbeadó, akkor általában föbérleti viszony jön létre (Hauptmiete), ha a bérlö adja tovább a bérleményt vagy annak egy részét, akkor albérletröl (Untermiete) beszélünk. A bérleti szerzödés megkötése elött érdemes megfontolni, hogy elöreláthatólag mennyi ideig szeretné a bérlö használni, illetve a bérbeadó bérbeadni a bérleményt és ezzel kapcsolatban, hogy célszerü-e a szerzödés idejét behatárolni. Ez a felmondási lehetöségeket is lényegesen befolyásolja. Amennyiben az MRG érvényesül a lakás bérleti szerzödésére, az elöre megszabott határidö nem lehet rövidebb 3 évnél.

Az MRG által védett bérleti viszonyok esetében a törvény több esetben rendelkezik a bérleti díj összegéröl is. Itt – a lakás tipusától illetve az épület korától is függöen – vannak törvény által megállapított határértékek. Amennyiben a bérbeadó ezeket túllépné, a bérlö jogi segítséget tud igénybe venni.

Bérleti viszony felmondása

A bérleti szerzödés felmondása lényegében attól függ, hogy korlátlan határidöre kötödött a szerzödés, vagy sem. Utóbi esetben csak a bérlö élhet normális felmondás jogával, legelöbb egy év leteltével. Amennyiben határidö nélküli szerzödés áll fent, a bérleti viszony a bérlö és a bérbeadó részéröl is felmondható. A bérlö felmondását írásban, a bérbeadó viszont csak bírósági úton tudja érvényesíteni. Ezen túlmenöleg a bérbeadó felmondása csak konkrétan a törvényben megnevezett okok miatt lehetséges.

A bírósági felmondási kérelemre a bíróság tárgyalás nélkül kézbesít a bérlönek egy végzést, amivel értesíti a bérleti viszony felmondásáról. A bérlö a kézbesítéstöl számítva 4 héten belül tud ellentmondani a felmondásnak. Ha elmulasztja ezt a határidöt vagy nem él az ellentmondás lehetöségével, akkor a bérleti viszony felmondása jogerössé válik. A bíróság felszólítja a továbbiakban a bérlöt, hogy 14 napon belül hagyja el a bérleményt.